上海2026年6月25日 /美通社/ -- 隨著中國公募 REITs 底層資產(chǎn)類型進(jìn)一步擴(kuò)容至酒店領(lǐng)域，酒店資產(chǎn)證券化正邁入加速發(fā)展的重要階段。值此關(guān)鍵窗口期，仲量聯(lián)行攜手中倫律師事務(wù)所聯(lián)合發(fā)布《中國酒店 REITs 市場發(fā)展：機(jī)遇、挑戰(zhàn)與實(shí)踐路徑》白皮書（以下簡稱"白皮書"），旨在為酒店業(yè)主、投資機(jī)構(gòu)及相關(guān)市場參與方提供決策參考。
仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤表示："作為一種不動產(chǎn)投資工具，REITs對酒店行業(yè)而言，實(shí)則是一場圍繞資產(chǎn)管理能力展開的深層變革。展望未來，酒店 REITs 將進(jìn)一步推動行業(yè)盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營效率，為投資者提供更加多元化的配置選擇，也為中國酒店業(yè)邁向更加專業(yè)化、透明化和可持續(xù)的發(fā)展階段注入新的動能。"
酒店REITs發(fā)行的典型架構(gòu)
截至 2026 年 5 月 31 日，已申報(bào)的酒店REITs項(xiàng)目均為商業(yè)不動產(chǎn)REITs。此類產(chǎn)品在底層資產(chǎn)酒店的定位與區(qū)位選擇上并無特殊要求，僅需滿足運(yùn)營成熟穩(wěn)定、原則上運(yùn)營滿三年、投資回報(bào)良好以及合規(guī)性達(dá)標(biāo)等與其他類別的商業(yè)不動產(chǎn)（如商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓等）發(fā)行REITs統(tǒng)一的基本條件，原則上即可進(jìn)行申報(bào)。目前市場上公募REITs普遍采用"公募基金+資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃"的雙層架構(gòu)。
現(xiàn)金流質(zhì)量是酒店 REITs 價(jià)值核心
白皮書強(qiáng)調(diào)，作為典型的運(yùn)營驅(qū)動型資產(chǎn)，酒店的核心價(jià)值并不僅僅是物業(yè)本身，而更重要的在于未來持續(xù)創(chuàng)造凈運(yùn)營現(xiàn)金流（NOI）的能力。因此，現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）是酒店資產(chǎn)估值的主要方法。與傳統(tǒng)不動產(chǎn)相比，酒店估值更加關(guān)注長期持有收益和分紅能力，對現(xiàn)金流的真實(shí)性、穩(wěn)定性及可持續(xù)性尤為重視。
在估值過程中，白皮書提出了嚴(yán)格的審慎性原則：
"估值中需將運(yùn)營模式與城市能級納入同一風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)。以國際頭部品牌全權(quán)托管項(xiàng)目為例，依托成熟的標(biāo)準(zhǔn)化管控，其在一線及新一線城市的現(xiàn)金流抗波動能力最強(qiáng)，對應(yīng)折現(xiàn)率取偏低水平；而同一模式若下沉至二線，或切換為加盟、自主經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)均需階梯式上調(diào)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與估值參數(shù)的正向匹配。" 仲量聯(lián)行評估咨詢部資深董事韓晶指出。
法律與合規(guī)協(xié)同推動酒店 REITs 落地
相較于其他類型商業(yè)不動產(chǎn)，酒店資產(chǎn)的運(yùn)營鏈條更長、參與主體更多，對法律盡職調(diào)查和合規(guī)管理提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。白皮書指出，底層資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、建設(shè)及運(yùn)營手續(xù)是否完備，以及資產(chǎn)能否保持持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)和市場參與者關(guān)注的重點(diǎn)。
此外，酒店 REITs 的發(fā)行往往伴隨著運(yùn)營管理架構(gòu)的優(yōu)化與重塑。如何在滿足 REITs 監(jiān)管要求的前提下，合理厘清業(yè)主方、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及品牌管理方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，是項(xiàng)目順利推進(jìn)的重要前提。隨著首批項(xiàng)目有望于近期上市交易，特許經(jīng)營、運(yùn)營支持等更契合 REITs 監(jiān)管邏輯的合作模式，正為酒店資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化與專業(yè)化運(yùn)營開辟新的路徑。
中倫律師事務(wù)所權(quán)益合伙人紀(jì)超指出："律師的價(jià)值不僅體現(xiàn)在發(fā)行階段的法律盡調(diào)和合規(guī)審查，更體現(xiàn)在幫助各方搭建可執(zhí)行的交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)營安排。酒店 REITs 項(xiàng)目兼具不動產(chǎn)、資本市場和酒店運(yùn)營等多重屬性，需要法律團(tuán)隊(duì)在監(jiān)管要求與商業(yè)訴求之間建立有效銜接，為項(xiàng)目順利申報(bào)注冊及后續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營提供支持。"
借鑒全球經(jīng)驗(yàn)，探索中國路徑
值得注意的是，國內(nèi)酒店REITs市場的長期健康發(fā)展不僅依賴于持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制的建立，更取決于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備的積累，這對原始權(quán)益人在資產(chǎn)管理與資本運(yùn)作專業(yè)化方面提出了更為嚴(yán)苛的要求與挑戰(zhàn)。
白皮書結(jié)合美國、日本經(jīng)典酒店 REITs 并購案例，提煉成熟市場在資產(chǎn)遴選、資本運(yùn)作、價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)管控方面的經(jīng)驗(yàn)。結(jié)合海外市場沉淀的發(fā)展規(guī)律，白皮書認(rèn)為中國酒店 REITs 將顯現(xiàn)五大發(fā)展趨勢：資產(chǎn)類型持續(xù)豐富、市場格局進(jìn)一步分化、專業(yè)化資產(chǎn)管理能力提升、機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用，以及直接投資渠道日趨活躍。
關(guān)于已申報(bào)項(xiàng)目
截至 2026 年 6月 24 日，已有四單酒店公募REITs申報(bào)，其中一單已獲證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，涵蓋城市商務(wù)有限服務(wù)酒店、標(biāo)準(zhǔn)化中端酒店、高端文旅度假綜合體以及全服務(wù)酒店等，初步構(gòu)建起多業(yè)態(tài)、多模式、多區(qū)位的酒店REITs底層資產(chǎn)格局。白皮書指出，隨著首批酒店REITs的正式落地，中國酒店行業(yè)正迎來從"重資產(chǎn)"向"輕重分離"轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵拐點(diǎn)，標(biāo)志著行業(yè)邁入資產(chǎn)證券化與運(yùn)營專業(yè)化并舉的新發(fā)展階段。
關(guān)于仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行（紐約證券交易所代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)與投資管理公司。公司2025財(cái)年收入達(dá)261億美元，業(yè)務(wù)遍布全球80多個(gè)國家，員工總數(shù)逾113,000人。作為一家擁有200多年專業(yè)積淀的《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)，我們持續(xù)贏得全球客戶的信賴，助力其在辦公樓、工業(yè)物流、酒店、長租公寓、零售物業(yè)及數(shù)據(jù)中心等多元業(yè)態(tài)中高效完成購置、開發(fā)、入駐、運(yùn)營與投資。我們秉承"塑造房地產(chǎn)的未來，讓世界更美好"的企業(yè)宗旨，攜手客戶、員工與社區(qū)"向光而為"。憑借全球領(lǐng)先的數(shù)據(jù)洞察與科技創(chuàng)新能力，我們?yōu)閬碜愿餍懈鳂I(yè)的客戶提供覆蓋全周期的一站式房地產(chǎn)服務(wù)。通過旗下的領(lǐng)盛投資管理公司（LaSalle Investment Management），我們在全球?yàn)榭蛻敉顿Y私募資產(chǎn)及公開交易的房地產(chǎn)證券，助力其實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值增長。更多信息請瀏覽 joneslanglasalle.com.cn
