重慶2026年6月22日 /美通社/ -- 2026年6月18日，上海證券交易所一記鑼鳴之后，砂之船集團迎來了歷史性時刻——國泰海通砂之船商業(yè)REIT（508602）成功掛牌上市。網(wǎng)下詢價階段有效認購倍數(shù)高達103.82倍、公眾發(fā)售階段認購倍數(shù)達330.20倍、募集資金總額約55.31億元……這些數(shù)字背后，資本市場究竟在看什么？

答案，就藏在西安浐灞那14.13萬㎡的建筑里，藏在我們近二十年的運營積淀中。

而這一切的根本，是砂之船一以貫之的信仰——用藝術的力量，重塑商業(yè)的形態(tài)與體驗。從1989年重慶西南大學校園里那間名為"砂之船"的咖啡館，到2008年全國首家奧萊開業(yè)，再到今天的超級奧萊矩陣，藝術始終是驅動砂之船前行的主旋律。因為藝術，我們看到的不是一個只為了賣貨的賣場，而是一個承載品位、情感與社交的"美學生活場"。

一座奧萊的"西北第一"是怎樣煉成的

本次上市的底層資產(chǎn)——砂之船（西安）奧特萊斯，坐落于西安浐灞國際港核心，商業(yè)建筑面積14.13萬㎡。它的"西北第一"不是一天建成的，而是城市量級、區(qū)位稟賦、商業(yè)模式、運營能力與會員生態(tài)共同作用的結果。

但更重要的是，砂之船始終堅持一條獨特的商業(yè)路徑——用藝術的力量重塑奧萊。 2016年，我們在全球首次發(fā)布超級奧萊戰(zhàn)略，凝煉出情感、美學、場景、資本四大核心思維，獨創(chuàng)"A×(1+N)×DT×S"超級奧萊模式，涵蓋超級運動、超級兒童、超級農(nóng)莊三大IP場景，確立了砂之船獨有的"藝術商業(yè)"理念。當年，意大利Class CNBC王牌對話欄目《Partita Doppia》以"砂之船，中國超級奧萊引領世界潮流"為題，對砂之船集團創(chuàng)始人徐榮燦先生進行了深度專訪。節(jié)目中，徐榮燦先生闡述了超級奧萊"用社交場景將商業(yè)與消費者連接"的核心理念。意大利國家時裝協(xié)會名譽主席Mario Boselli評價："超級奧萊是獨特、創(chuàng)新的概念，能夠成功與其他競爭對手區(qū)別開來并脫穎而出。"LVMH旗下L Catterton Asia主席Ravi Thakran直言："投資砂之船是我們做的最好的選擇之一。"這一國際權威評價，印證了砂之船超級商業(yè)模式的創(chuàng)造力與引領性。而西安，正是這套"藝術商業(yè)"體系發(fā)布后首個完整落地的作品——它的成功是砂之船二十年藝術商業(yè)基因的必然結果。

以下，從六個維度逐一拆解。

1. 城市量級：站上商業(yè)準一線的風口

西安是國家中心城市、西北經(jīng)濟樞紐。2025年，西安位列新一線城市第6位，商業(yè)資源集聚度全國第九，是中西部唯一"國際化消費環(huán)境建設試點城市"。扎根西安，意味著我們天然站在了西北消費升級的潮頭。

2. 區(qū)位優(yōu)勢：不可復制的流量入口

項目地處國家級生態(tài)區(qū)——浐灞國際港核心。周邊住宅從285個增至496個，常住人口約75萬。與地鐵3號線無縫銜接，輻射半徑300公里、覆蓋6000萬人口。這種"本地厚客群+大區(qū)域輻射"的雙重優(yōu)勢，全國奧萊罕見。

3. 商業(yè)模式：西安是"超級奧萊"的首發(fā)之地

西安項目，正是砂之船將四大思維、三大場景首個完整落地的作品。它集中體現(xiàn)了砂之船"藝術商業(yè)"創(chuàng)作的三大要素——在地文化、稀缺生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)。項目從關中農(nóng)耕文化中汲取靈感，將窯洞的形制融入現(xiàn)代商業(yè)空間（在地文化），坐落于國家級浐灞生態(tài)區(qū)（稀缺生態(tài)），打造了集購物、親子、運動、社交于一體的復合型生活空間（現(xiàn)代商業(yè)）。滿足當代消費者對品質(zhì)與體驗的雙重追求。正是這三大要素的有機融合，徹底打破了傳統(tǒng)奧萊"純賣場"的同質(zhì)化困局，使西安項目成為我們?nèi)珖鴱椭频哪０濉?/p>

4. 品牌與品類：公認的西北奧萊龍頭

項目集聚約400個品牌，以各品類A類頭部品牌為核心。2025年，已有多個品牌業(yè)績?nèi)珖谝弧⑽鞅钡谝弧＿@組數(shù)據(jù)意味著：在西北奧萊賽道，我們不僅是銷售額的領先者，更是品牌方公認的首選合作平臺之一。

5. 運營與會員：高黏性私域構筑業(yè)績壓艙石

獨有的"商品靜態(tài)價值+動態(tài)價值"管理體系，配合"春日購物嘉年華"、"通宵36小時不打烊"、"紅色第五季"等原創(chuàng)IP，持續(xù)提升動銷比與轉化率。截至2025年底，西安項目積累約220萬會員，會員銷售貢獻絕大部分銷售額。2026年一季度，會員數(shù)量較上年同期增長25.68%，私域池的深度與活性持續(xù)加固。這意味著業(yè)績增長不依賴外部流量波動，而是建立在高度忠誠、高頻復購的私域池之上——為REITs的穩(wěn)定現(xiàn)金流提供了可預期的保障。

6. 客流與業(yè)績：六位一體的戰(zhàn)略驗證

2025年，項目客流約1259萬人次，銷售額約27.91億元，連續(xù)多年穩(wěn)居西北奧萊榜首，并成為西北唯一進入全國TOP10的奧萊。進入2026年，增長勢頭持續(xù)——一季度全場銷售額約8.68億元，同比增長14.64%，運營收入、運營凈收益同比分別增長14.75%、23.63%。正是這份專注與實力的最新印證，項目資產(chǎn)估值50.28億元，較初始投資增值459%；平均出租率連續(xù)三年98%以上；凈收益從2023年的2.77億元增長至2025年的3.13億元。

正是這六大維度的協(xié)同發(fā)力，鑄就了砂之船（西安）奧萊不可復制的競爭壁壘。對資本市場而言，這些數(shù)字指向一個結論：這是一臺經(jīng)過九年驗證、具備持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的"資產(chǎn)機器"。459%的增值率，正是市場對我們"把普通商業(yè)體運營為現(xiàn)金牛"這一核心能力的量化認可。

二、近二十年深耕：砂之船的戰(zhàn)略定力與全國布局

西安項目的成功，并非孤例。它背后是集團近二十年始終如一的戰(zhàn)略定力——專注奧萊賽道，從未偏移。

自2008年切入奧萊至今，砂之船18年來無論行業(yè)周期如何起伏，始終堅守"藝術商業(yè)?超級奧萊"這一主航道。這份專注，讓我們得以將全部資源與智慧傾注于一件事：如何用藝術重塑奧萊，如何用運營兌現(xiàn)價值。

藝術，是貫穿砂之船發(fā)展的主旋律。從第一家店開業(yè)至今，我們堅持將藝術基因注入商業(yè)空間：用情感聯(lián)結替代生硬營銷，用美學設計重塑購物體驗，用在地文化連接情感需求。這一路徑，得到了國際權威媒體的高度評價與印證。

在專注與藝術的驅動下，砂之船逐步構建起覆蓋全國的奧萊版圖。截至2025年末，已在重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽、長沙等18個城市布局20家超級奧萊，在營項目18家，總面積超241.61萬㎡（含在建）。每一座城市的項目，都遵循"一城一標桿"的理念，成為當?shù)叵M者心中的首選。

在資本層面，同樣是專注的踐行者。砂之船堅持"輕重資產(chǎn)結合"的發(fā)展模式：核心城市標桿項目以自持運營沉淀能力，同時依托REITs平臺實現(xiàn)資本循環(huán)。2018年，砂之船房地產(chǎn)投資信托在新交所主板上市，成為亞洲首個奧特萊斯REITs，至今已平穩(wěn)運行八年，股息率8.9%、杠桿率25.1%、出租率98.8%，向全球證明了奧萊資產(chǎn)的跨周期穩(wěn)定性。

從重慶兩江到18城版圖，從新交所REIT到上交所REIT，我們始終堅持以自持運營沉淀核心能力，以模式創(chuàng)新應對消費變遷——這正是近二十年始終站在奧萊賽道第一梯隊的關鍵。而西安項目，正是這套方法論最成熟的果實。

三、上市的意義：不只是砂之船的成功

本次國泰海通砂之船商業(yè)REIT上市的價值遠遠超出了企業(yè)自身。

對行業(yè)而言，砂之船（西安）奧萊為商業(yè)不動產(chǎn)證券化提供了一個可參照的范本。 它清晰地回答了三個問題：什么樣的資產(chǎn)適合證券化？——運營數(shù)據(jù)扎實、現(xiàn)金流穩(wěn)定、出租率長期保持高位的成熟項目。如何通過運營提升資產(chǎn)價值？——以業(yè)態(tài)創(chuàng)新、場景迭代和會員精細化運營持續(xù)注入活力。REITs如何反哺實體商業(yè)？——通過資本循環(huán)，讓運營方有更多資源投入存量改造和新項目拓展。我們的實踐，為同行探索出一條"運營驅動+資本退出"的可復制路徑。

對西安城市而言，砂之船（西安）奧萊是城市商業(yè)升級的標桿之作。 作為西北首屈一指的消費地標，砂之船（西安）奧萊依托浐灞生態(tài)區(qū)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和項目自身獨特的藝術商業(yè)空間，不僅自身成為年銷售近28億元的區(qū)域商業(yè)龍頭，更持續(xù)帶動了浐灞生態(tài)區(qū)整體商業(yè)活力的提升。項目直接和間接創(chuàng)造了數(shù)千個就業(yè)崗位，每年貢獻穩(wěn)定稅收，成為西安建設國際消費中心城市的重要助力。

對實體商業(yè)創(chuàng)新而言，本次上市釋放了一個明確信號：商業(yè)不動產(chǎn)的價值，不取決于拿地時的眼光，而取決于持續(xù)投入的運營能力。459%的增值率正是這一邏輯的有力證明。當行業(yè)進入存量時代的"深水區(qū)"，真正能跑出來的，一定是那些深耕運營、不斷創(chuàng)新、持續(xù)為消費者創(chuàng)造價值的玩家。

四、未來展望：公募REITs賦能資管升級，提速輕資產(chǎn)擴張與城市更新

我們正式確立 "輕資產(chǎn)擴張+城市更新"雙輪驅動的核心戰(zhàn)略。在全國拓店層面，我們將依托品牌、管理、資源的輕量化輸出，重點布局省會城市及高潛力地級市，實現(xiàn)低成本、高效率的全國規(guī)模化布局。在城市更新領域，我們將深耕核心城市優(yōu)質(zhì)存量商業(yè)資源，通過業(yè)態(tài)革新、場景升級與數(shù)字化賦能，將老舊商業(yè)載體升級為集潮流購物、休閑社交、文旅體驗于一體的城市商業(yè)新地標，在有效盤活存量資產(chǎn)的同時，持續(xù)為公募REITs平臺輸送優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)商業(yè)價值與城市社會價值的雙向共贏。

從西安浐灞到上海證券大廈，一座奧萊完成了從消費地標到資本標的的跨越。對砂之船而言，這只是一個新的起點。這是砂之船從"奧萊運營商"向"資管平臺"跨越的重要里程碑，也是中國商業(yè)不動產(chǎn)證券化進程中，民營資本與專業(yè)運營深度融合的標桿樣本。

但在所有宏大敘事之下，砂之船始終篤定兩條質(zhì)樸而堅實的路徑：運營，是價值創(chuàng)造的根基；藝術，是品牌生長的靈魂。

砂之船始終堅持的"藝術商業(yè)"，并非凌空高蹈的理念，而是每一天的實踐——用AI提效，用藝術賦美，讓消費者在砂之船收獲的不僅是超值的價格，更是一份觸手可及的美好體驗。

砂之船將一如既往，以卓越的運營力、產(chǎn)品力與服務力，兌現(xiàn)"引領全球消費者極具內(nèi)涵的品位生活方式"的承諾。

從1989年的一間咖啡館，到2016年的超級奧萊全球戰(zhàn)略發(fā)布，再到今天的雙REIT資本平臺——砂之船用藝術商業(yè)的DNA，連接了過去、現(xiàn)在與未來。這，便是砂之船最深沉的回響。

我們堅信，未來的鑼聲，還會在更多城市、更多項目中響起。但比鑼聲更持久的，是砂之船日復一日扎根運營、向上生長的藝術商業(yè)精神——以不變的內(nèi)功，應對萬變的市場；以從容的姿態(tài)，穿越每一個周期。