北京2026年3月10日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢機構(gòu)戴德梁行今日發(fā)布《2026年政府工作報告解讀》。2026年《政府工作報告》立足國內(nèi)外復(fù)雜發(fā)展環(huán)境，為國民經(jīng)濟發(fā)展設(shè)定彈性目標(biāo)，其相關(guān)部署將深刻影響房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，推動行業(yè)加速從增量擴張向存量盤活轉(zhuǎn)型，疊加人工智能技術(shù)賦能，引發(fā)市場格局重塑、資產(chǎn)價值重估與空間生態(tài)重構(gòu)的深遠變革。
宏觀經(jīng)濟穩(wěn)支撐 為商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)筑牢根基
2026年經(jīng)濟發(fā)展核心預(yù)期目標(biāo)明確，GDP增速設(shè)定為4.5%-5%區(qū)間，兼顧穩(wěn)增長與調(diào)結(jié)構(gòu)雙重導(dǎo)向，為商業(yè)地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖筑牢堅實宏觀根基。從三年經(jīng)濟指標(biāo)對比來看，2024-2025年GDP增速均穩(wěn)定在5.0%，2026年赤字率維持4.0%高位，地方專項債規(guī)模保持4.4萬億元，超長期特別國債額度提升至1.3萬億元，財政與貨幣政策協(xié)同發(fā)力，為商業(yè)地產(chǎn)租賃需求釋放與企業(yè)經(jīng)營預(yù)期改善提供了堅實支撐。
行業(yè)轉(zhuǎn)型提速 存量提質(zhì)成核心主線
《政府工作報告》明確提出"因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給"三并重方針，探索多渠道盤活存量商品房，持續(xù)推進"好房子"建設(shè)，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴張向存量提質(zhì)的歷史性轉(zhuǎn)型進入加速落地階段。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國房地產(chǎn)增加值占GDP比重僅為6.3%，遠低于發(fā)達國家12.56%的平均水平，凸顯行業(yè)"重建設(shè)投資、輕服務(wù)租賃"的結(jié)構(gòu)性失衡。此次轉(zhuǎn)型將推動資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)、租賃運營逐步成為物業(yè)價值評價的核心維度。
消費政策發(fā)力 零售物業(yè)迎來發(fā)展新風(fēng)口
消費提振相關(guān)政策為零售物業(yè)市場注入強勁新動能。報告明確安排2500億元超長期特別國債，支持消費品以舊換新，搭配1000億元財政金融協(xié)同促內(nèi)需專項資金，形成總計3500億元級的消費刺激組合。2025年，我國社會消費品零售總額已突破50萬億元，人均GDP達13953美元，接近服務(wù)消費結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點，當(dāng)前46.1%的服務(wù)消費占比仍有較大提升空間。在"服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動"與"消費新場景"培育的政策導(dǎo)向下，疊加中小學(xué)春秋季錯峰休假政策的推廣，主打體驗型、社交型業(yè)態(tài)的優(yōu)質(zhì)購物中心將率先迎來發(fā)展機遇。
智能經(jīng)濟賦能 寫字樓需求格局迭代升級
智能經(jīng)濟新形態(tài)正深刻重塑寫字樓市場需求格局。報告提出深化拓展"人工智能+"，推進智能體推廣與超大規(guī)模智算集群建設(shè)，標(biāo)志著AI產(chǎn)業(yè)正式進入商業(yè)化、規(guī)模化應(yīng)用的新階段。2025年，中國數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重已超10.5%，"十五五"期間目標(biāo)錨定12.5%，AI相關(guān)企業(yè)有望成為2026年寫字樓市場的核心新增租賃主力，同時帶動數(shù)據(jù)中心及相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入新一輪投資周期，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心算力節(jié)點城市將率先受益。
資本改革擴容 打通商業(yè)地產(chǎn)投融管退閉環(huán)
資本市場改革持續(xù)為商業(yè)地產(chǎn)投資市場擴容賦能。報告明確提出深化投融資綜合改革，拓展私募股權(quán)和創(chuàng)投基金退出渠道，助力公募REITs市場擴容。2025年，中國公募REITs累計發(fā)行規(guī)模突破2100億元，已成為亞洲最大公募REITs市場；2026年，商業(yè)公募REITs正式迎來發(fā)展元年，試點范圍擴展至酒店及商業(yè)辦公板塊，形成"基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)"雙輪驅(qū)動格局，進一步打通商業(yè)地產(chǎn)"投融管退"全鏈條閉環(huán)。
高水平開放加碼 跨境物流與外資需求雙提升
2026年我國對外開放呈現(xiàn)兩大核心特征：一是服務(wù)業(yè)開放持續(xù)擴圍，吸引外資加速涌入；二是跨境電商進入規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展階段。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，2025年我國跨境電商進出口總額達2.75萬億元，增速連續(xù)四年高于整體進出口總額增速。跨境電商對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲的需求呈現(xiàn)密度高、周轉(zhuǎn)率快的結(jié)構(gòu)性特征，有效支撐了物流地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性增量。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前物流倉儲市場呈現(xiàn)"量升價調(diào)"的去化格局，區(qū)域分化態(tài)勢顯著。隨著跨境電商規(guī)范化發(fā)展及冷鏈物流需求持續(xù)釋放，具備綠色低碳認證和智能化管理能力的高標(biāo)倉，將在結(jié)構(gòu)性去化中率先占據(jù)優(yōu)勢。
新型城鎮(zhèn)化推進 城市群與城市更新迎機遇
2026年新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策中，"建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)"的首次提出值得重點關(guān)注。這一新概念打破了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商務(wù)區(qū)的邊界壁壘，催生了兼具辦公、商業(yè)、居住配套功能的綜合體開發(fā)與運營需求。《政府工作報告》明確支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)打造世界級城市群，提升成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈發(fā)展能級，推動長江中游城市群加快發(fā)展，這將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來顯著的區(qū)域發(fā)展分化效應(yīng)。
城市更新和存量資產(chǎn)盤活是本輪城鎮(zhèn)化政策的核心抓手。"盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施"的政策導(dǎo)向，與房地產(chǎn)章節(jié)中"多渠道盤活存量商品房"的部署形成呼應(yīng)，共同構(gòu)建起行業(yè)從增量擴張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型的制度框架。對于持有城市核心區(qū)存量資產(chǎn)的業(yè)主和運營商而言，城市更新項目為其提供了資產(chǎn)重定位、價值提升的重要戰(zhàn)略機遇。
綠色轉(zhuǎn)型升級 綠色認證成商業(yè)物業(yè)核心競爭力
報告將綠色轉(zhuǎn)型設(shè)為獨立專節(jié)，明確實施碳排放總量與強度雙控制度，新增零碳園區(qū)、國家低碳轉(zhuǎn)型基金等政策工具。生態(tài)環(huán)境部數(shù)據(jù)顯示，2025年全國碳市場配額成交量達2.35億噸，成交額146.3億元，同比增長約24%，覆蓋四大重點行業(yè)，碳排放成本已成為企業(yè)選址和租賃決策的重要新變量。2024年，我國城鎮(zhèn)新建綠色建筑占當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑面積的97.9%，存量建筑綠色改造趨勢日益明顯，具備LEED、WELL、中國綠標(biāo)等綠色認證的商業(yè)物業(yè)，在租金溢價和租戶吸引力方面均具備顯著競爭力。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，2026年《政府工作報告》為商業(yè)地產(chǎn)勾勒出"宏觀穩(wěn)健、政策精準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型"的清晰發(fā)展圖景——4.5%-5%的GDP增速筑牢市場基礎(chǔ)，3500億元消費刺激激活零售物業(yè)需求，"人工智能+"重塑寫字樓市場格局，資本市場改革與公募REITs打通"投融管退"閉環(huán)，城市更新釋放存量資產(chǎn)價值，綠色認證定義行業(yè)新競爭力。隨著行業(yè)加速從"重建設(shè)"向"重運營、重服務(wù)"轉(zhuǎn)型，具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理能力和專業(yè)運營服務(wù)品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)，將率先把握這一歷史性發(fā)展機遇。
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