2026年樓市關(guān)鍵詞：謹(jǐn)慎修復(fù)與持續(xù)分化

深圳2026年3月4日 /美通社/ -- 近日，戴德梁行發(fā)布《2025年全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》報(bào)告，分析顯示：

• 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值新突破，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)傳統(tǒng)投資依賴度降低
• 保交樓任務(wù)全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄
• 房?jī)r(jià)整體呈下行趨勢(shì)，局部高端改善項(xiàng)目熱銷
• 二手住宅市場(chǎng)分流購(gòu)房需求，重點(diǎn)城市二手住宅銷售面積占比逐年提升
• 樓市偏弱預(yù)期仍待修復(fù)，高層發(fā)聲定調(diào)有望加碼政策刺激

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值新突破，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)傳統(tǒng)投資依賴度降低

2025年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破140萬億元，實(shí)現(xiàn)了全年5.0%的GDP增速長(zhǎng)目標(biāo)，"十四五"勝利收官。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)"向新而行"，大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，以科技創(chuàng)新激發(fā)更多經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。2025年研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度達(dá)2.8%，比上年提高0.11個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上數(shù)字產(chǎn)品制造業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)9.3%，人工智能、量子科技、生命科學(xué)、清潔能源等前沿領(lǐng)域科研成果不斷涌現(xiàn)。

全國(guó)固定資產(chǎn)投資額首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降3.8%，如扣除房地產(chǎn)投資影響，固定資產(chǎn)投資仍下降0.5%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)降幅更為明顯，繼續(xù)拖累整體投資增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)傳統(tǒng)投資依賴度正逐步降低，而對(duì)高端制造業(yè)及高新科技領(lǐng)域等的研發(fā)投入持續(xù)增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)行業(yè)則在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景下順勢(shì)發(fā)展，著力控增量、去庫存的同時(shí)推進(jìn)"好房子"建設(shè)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建造中融入新的理念及技術(shù)等，以適應(yīng)新階段需求的變化。

保交樓任務(wù)全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄

2025年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資82,788億元，同比下降17.2%，較上年降幅擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅開發(fā)投資63,514億元，同比下降16.3%，與上年相比降幅擴(kuò)大5.8個(gè)百分點(diǎn)。同比降幅雙雙進(jìn)一步走擴(kuò)，也意味著在行業(yè)調(diào)整中增量市場(chǎng)規(guī)模逐漸收縮的趨勢(shì)。  

2025年全國(guó)住宅新開工面積42,984萬平方米，同比下降19.8%，降幅較上年放緩3.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)住宅竣工面積42,830萬平方米，同比下降20.2%，降幅放緩7.2個(gè)百分點(diǎn)，整體降幅呈收窄之勢(shì)。"保交樓"的高效推進(jìn)促使2023及2024年的住宅竣工面積分別反超住宅新開工面積4.0%和0.2%，2025年住宅新開工面積亦與竣工面積基本持平。年末全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，"十四五期間，保交樓、保交房任務(wù)全面完成"，預(yù)計(jì)后續(xù)將集中更多資金用于高品質(zhì)新項(xiàng)目建設(shè)。

圖1 ：全國(guó)住宅新開工及住宅竣工面積走勢(shì)變化

房?jī)r(jià)整體呈下行趨勢(shì)，局部高端改善項(xiàng)目熱銷

2025年，全國(guó)新建商品住宅銷售面積延續(xù)2022年以來持續(xù)減少的趨勢(shì)至73,299萬平方米，同比下降9.2%。第四季度，全國(guó)新房成交量?jī)H1.82億平方米，不及一、二季度，分別減少1.3%和8.3%，僅較第三季度上漲了9.2%，下半年市場(chǎng)成交遇冷明顯。2025年下半年新房市場(chǎng)再次步入疲弱下行軌道，雖然部分重點(diǎn)城市的稀缺高端住宅熱賣在一定程度上提升市場(chǎng)關(guān)注度與熱度，但剛需基本盤的去化表現(xiàn)仍不樂觀。

2025年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米10,005元，同比下降4.0%。伴隨"好房子"供應(yīng)的推進(jìn)及其相關(guān)政策的宣傳，多地新供應(yīng)項(xiàng)目中高端改善型住宅產(chǎn)品的比例也明顯增加。即便不少項(xiàng)目銷售價(jià)格高于市場(chǎng)平均水平，亦取得較好的銷售成績(jī)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)信心帶來正向影響，但仍未扭轉(zhuǎn)整體價(jià)格回調(diào)的趨勢(shì)。

圖2：全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì)

二手住宅市場(chǎng)分流購(gòu)房需求，重點(diǎn)城市二手住宅銷售面積占比逐年提升

2025年，24個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅和二手住宅整體銷售面積共計(jì)萎縮至30,570萬平方米，較上年同比下降9.3%，其中一手住宅同比下降22.6%，二手住宅同比微跌1.3%。在欠缺強(qiáng)效增量政策刺激的背景下，二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，也反映出重點(diǎn)城市的住房市場(chǎng)依然保有較大的潛在需求。在新房市場(chǎng)供應(yīng)向著高端化、豪宅化傾斜的背景下，更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的二手房市場(chǎng)，或?qū)⒊薪痈鄟碜怨?yīng)錯(cuò)配下被高端新房市場(chǎng)擠出的住房剛需、剛改需求。

伴隨新建商品住宅批準(zhǔn)上市面積自2021年開始逐年縮減，2025年24城合計(jì)批準(zhǔn)上市面積降至9175.4萬平方米，較2020年階段性高點(diǎn)下降64.7%。新增供應(yīng)持續(xù)萎縮，一定程度限制了新建商品住宅銷售規(guī)模的恢復(fù)，也促進(jìn)有效需求向存量市場(chǎng)分流，帶動(dòng)近年來二手住宅銷售面積占比的逐年抬升。2025年，24個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅總銷售面積是新建商品住宅總銷售面積的1.95倍。

圖3：過去5年各級(jí)城市新建商品住宅與二手住宅銷售面積走勢(shì)

樓市偏弱預(yù)期仍待修復(fù)，高層發(fā)聲定調(diào)有望加碼政策刺激

從年內(nèi)的政策走向來看，國(guó)家層面的政策基調(diào)圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)、推動(dòng)一體化城市更新、建設(shè)"好房子"等中長(zhǎng)期行業(yè)發(fā)展目標(biāo)，市場(chǎng)面則更聚焦于各地優(yōu)化降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本等刺激需求、提振市場(chǎng)的直接舉措，然而年內(nèi)針對(duì)熱點(diǎn)城市的購(gòu)房限制性政策的逐層調(diào)減并未對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成強(qiáng)刺激。直至進(jìn)入第四季度，10月《"十五五"規(guī)劃建議》明確指出，"清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施"，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)"清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施"，預(yù)計(jì)2026年限購(gòu)城市在放寬購(gòu)房限制方面或邁開腳步。結(jié)合2026年開年，求是雜志《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》文章重申房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)示后續(xù)樓市政策力度或有所調(diào)整；同時(shí)肯定房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性，為核心地段的高端住宅產(chǎn)品未來資產(chǎn)保值增值提供更多想象空間；"政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)"等表述，也預(yù)計(jì)著2026年或?qū)⒂瓉磔^強(qiáng)新政。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，伴隨著中國(guó)保交樓任務(wù)的全面完成以及"白名單"制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，未來房地產(chǎn)投資將更多向"好房子"建設(shè)和保障性住房供應(yīng)目標(biāo)傾斜。聚焦增量市場(chǎng)縮量提質(zhì)的同時(shí)，城市更新、存量物業(yè)改造、設(shè)施設(shè)備更新等升級(jí)類投入也將成為資金投放的重要流向。新的發(fā)展模式下投資及供應(yīng)端持續(xù)萎縮的趨勢(shì)有望逐步修復(fù)企穩(wěn)。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析預(yù)測(cè)，謹(jǐn)慎修復(fù)及持續(xù)分化或成為2026年的樓市關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)金融屬性的回歸，料將吸引更多資金流入經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的區(qū)域及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，對(duì)于高端改善型住房的開發(fā)及銷售將構(gòu)成有力支撐；普通住宅也將在新的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)下，出現(xiàn)更多兼具實(shí)用性與質(zhì)價(jià)比的新產(chǎn)品，以"優(yōu)供應(yīng)"來撬動(dòng)市場(chǎng)需求的入市；另一方面，在產(chǎn)品與價(jià)格持續(xù)內(nèi)卷的背景下，市場(chǎng)或形成 "買新不買舊" 的消費(fèi)傾向，因此長(zhǎng)期積壓的存量住宅或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻的去化壓力；在探索"去庫存"方面，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房或成為重要路徑之一，若能加快推進(jìn)將直接緩解庫存去化壓力，同時(shí)減少其對(duì)新建商品住宅項(xiàng)目的壓力傳導(dǎo)，并有助于推動(dòng)市場(chǎng)形成"高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障"的多元化住房體系。

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