上海2011年8月3日電 /美通社亞洲/ -- 在國家調控嚴厲打擊住宅投資行為的影響下，商業(yè)地產便成了投資的風水寶地。然而對于初涉商業(yè)地產投資者來說，投資金額差異巨大也讓他們拿捏不準投資方向。日前，在知名房地產房展搜房上海二手房網論壇上，出現了這樣的疑問，“持有300萬和3000萬資金，分別該如何投資商業(yè)地產呢？”

商業(yè)氛圍和居民密度影響商業(yè)價值

搜房上海二手房網分析師方誠指出，影響商業(yè)地產價值最主要的因素有兩個，一是周邊的居民密度，方圓一公里的人口及這些人的消費能力；人口密度越大，消費能力越強，投資價值就越大。二是周邊的商業(yè)氛圍及租客的穩(wěn)定性，周邊商業(yè)氛圍越濃，租客越穩(wěn)定，投資價值就越大。

方誠指出，投資者在選擇商鋪或寫字樓時不應只考慮其總價，而應充分考慮單價，選擇單價低于市場價的地產，然后出售，這樣的樓盤售價要高于其租金收益，升值空間較大；其次，投資者可選擇一些居民量密集或者還沒有注滿的小區(qū)周邊的商鋪，未來也有不錯的升值空間；另外，長期持有老城區(qū)的商鋪，會帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益。

300萬投資者多選外郊環(huán)

志遠地產商業(yè)地產部商鋪三部經理舒淵濤建議廣大投資者，如果持有的資金在300萬左右，可選擇投資外郊環(huán)的商業(yè)聚集地，如金山的國貿城，也有較為樂觀的收益。

德佑地產商業(yè)部經理楊士平則表示，如果是在市中心，300萬投資的商業(yè)地產確實少了些，可選擇一些100平米左右的甲級寫字樓，比如靜安區(qū)曹家渡商圈的海森國際大廈、靜安區(qū)南京西路商圈的南證大廈、徐匯區(qū)徐家匯商圈的坤陽國際商務大廈等等，這些樓盤均價相對較低，入住率較高，也有較大的升值空間。

3000萬投資者可選市中心長期持有

對于3000萬投資者，寫字樓、商鋪的選擇范圍就相對廣泛得多了，投資者可以在市中心購買一套或多套、甚至整一層樓盤長期持有，坐擁市中心租金漲幅帶來的收益。比如黃浦區(qū)人民廣場商圈的淮海中華大廈，其單價在3萬/平米左右，一整層面積在1275平米。還有徐匯區(qū)衡山路商圈的建匯大廈，價格都在3000萬左右，這些樓盤地處于成熟的商圈，周邊配套很齊全，出租率也很好。

另外，德佑地產商業(yè)部經理楊士平提醒3000萬的商業(yè)地產投資者，如果來個組合拳，投資不同類型的商業(yè)地產也是非常不錯的選擇，也可以降低投資風險。

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